Mesin Penghasilan Pasif Ini Telah Mencapai Akselerator

Rusa Industri (RUSA JANTAN -1,64%) menghasilkan pendapatan dividen seperti jarum jam. Dana investasi real estat (REIT) membayar dividen bulanan dengan hasil tinggi. Pada 3,5%, itu lebih dari dua kali lipat Indeks S&P 500. Menambah daya tariknya, Stag Industrial telah meningkatkan dividennya setiap tahun sejak itu terjadi publik pada tahun 2011.

Lambat dan mantap adalah nama permainan untuk ini REIT industri selama bertahun-tahun. Namun, hal ini telah bergeser ke gigi yang lebih tinggi tahun ini, didorong oleh permintaan yang kuat untuk real estat industriDengan pertumbuhan yang lebih pesat di masa mendatang, REIT seharusnya tidak mengalami kesulitan terus meningkat dividennya yang memberikan hasil tinggi.

Menginjak pedal gas

Stag Industrial baru-baru ini melaporkan hasil operasi yang luar biasa untuk kuartal kedua dan paruh pertama tahun 2024. Inti REIT dana dari operasi (FFO) per saham melonjak 8,9% pada kuartal kedua (dan 7,1% pada semester pertama), sementara kas yang tersedia untuk distribusi melonjak 9,1% (dan 9% pada enam bulan pertama). Itu adalah percepatan yang signifikan dari tahun lalu, ketika FFO intinya naik sebesar 4,7%, dan kas yang tersedia untuk distribusi meningkat sebesar 5,4%.

Pendorong utamanya adalah permintaan yang kuat untuk real estat industri. Penyewa yang ada memperbarui sewa dengan cepat (tingkat retensi 82,2%) dan tingkat sewa yang jauh lebih tinggi (naik 35,3% secara tunai). Sementara itu, perusahaan tersebut tidak mengalami masalah mengisi properti kosong dengan penyewa baru. Perusahaan telah menandatangani sewa baru pada ruang yang ada dengan tarif rata-rata 24,7% lebih tinggi dibandingkan dengan sewa sebelumnya.

Permintaan yang kuat ini adalah menjaga tingkat hunian tertinggi: 97,5% pada akhir kuartal kedua. Katalis ini mendorong pertumbuhan kuat di toko yang sama pendapatan operasional bersih (NOI) sebesar 6,1% pada kuartal kedua dan 6,5% pada semester pertama.

Laju akuisisi Stag Industrial juga meningkat. REIT yang dibeli 10 properti seharga $225,6 juta pada kuartal kedua dengan rata-rata kas tingkat kapitalisasi sebesar 6,7%. Angka ini naik dari hanya satu properti senilai $50 juta pada kuartal pertama dengan tingkat kapitalisasi 6,1%, dan hanya 16 gedung senilai $293,7 juta dengan tingkat kapitalisasi 6,2% sepanjang tahun 2023.

Setelah dengan sabar menunggu pasar membaik, REIT akhirnya menemukan peluang investasi yang menarik karena penjual menurunkan harga yang diminta.

Lebih banyak pertumbuhan di masa depan

Stag Industrial bisa teruskan ke tumbuh dengan laju yang cepat selama beberapa tahun ke depan. Perusahaan ini biasanya menandatangani sewa jangka panjang, dan karena itu, perusahaan ini masih belum sepenuhnya menguasai pasar yang kuat untuk real estat industri.

Saat masa sewa lama berakhir, perusahaan dapat menandatangani sewa baru dengan harga pasar yang lebih tinggi. Hal itu mendorong pandangan REIT bahwa NOI toko yang sama secara tunai akan tumbuh sebesar 4,75% hingga 5,25% tahun ini, kira-kira dua kali lipat dari tingkat historisnya, 2,5%.

Sementara itu, perusahaan memiliki jaringan investasi yang kuat. Pada akhir kuartal kedua, perusahaan memiliki 162 gedung dalam jaringan akuisisinya, mewakili Potensi investasi $3,7 miliar. Dia tidak akan menutup paling dari kesepakatan tersebut, tapi perusahaan itu berencana untuk berinvestasi sebesar $350 juta hingga $650 juta ke dalam properti baru tahun ini.

Stag Industrial memiliki fleksibilitas finansial yang cukup untuk menangkap peluang-peluang ini saat muncul. Rasio pembayaran dividen yang konservatif (kurang dari 70% dari kas yang tersedia untuk didistribusikan) memungkinkannya untuk menahan kas guna mendanai investasi baru.

Ini juga memiliki rendah rasio leverage: 4,9 pada akhir kuartal kedua, di bawah batas bawah kisaran target 5 hingga 5,5. Rasio pembayaran dividen dan tingkat leverage terus menurun selama bertahun-tahun karena REIT berfokus pada peningkatan metrik keuangan utama tersebut. Oleh karena itu, REIT memiliki fleksibilitas keuangan yang lebih besar saat ini.

Pertumbuhan pendapatan lebih besar di masa depan

Industri Rusa tingkat pertumbuhan pendapatan telah melonjak, demikian pula volume akuisisinya. Dia harus mampu terus tumbuh dengan kecepatan yang lebih cepat pada kuartal mendatang karena pertumbuhan sewa yang sudah ada, jaringan investasi yang kuat, dan neraca yang kuat. Oleh karena itu, REIT juga harus mampu terus meningkatkan dividen bulanannya, yang dapat tumbuh lebih cepat di masa depan. Fitur-fitur ini menjadikannya pilihan yang solid bagi mereka yang mencari aliran pendapatan bulanan yang terus meningkat.